Законодательство и аналитика

Собственность на дом по сроку давности — что это?

Собственность на дом по сроку давности — что это?

Получить собственность на дом можно даже не имея правоустанавливающих документов: по сроку давности.

В каких случаях дом без правоустанавливающих документов не считается самостроем и его можно оформить в собственность при наличии срока приобретательной давности? 

Многолетняя история

Жительница Новосибирска захотела узаконить право собственности на доставшиеся по наследству земельный участок и дом, в котором она прожила более 20 лет. Здание было построено еще в 1949-м, затем не раз достраивалось – в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах, добавлялись пристройки (мать истицы купила дом в 70-х). Документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, у гражданки не было – за давностью лет и сменой домовладельцев она не смогла их найти. Материалов о том, что под строительство отводилась земля, в городском архиве также обнаружено не было.

Местные власти признали дом самовольной постройкой, участок под ним не стоял на кадастровом учете, поэтому в оформлении права собственности истице отказали. После этого она обратилась в суд, однако суды первой и апелляционной инстанций поддержали решение чиновников, и в удовлетворении исковых требований ей было отказано.

Как работает приобретательная давность

Высшая судебная инстанция, рассматривая жалобу истицы, подробнее рассказала о понятии «приобретательная давность». Если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (часть 1 статьи 234 ГК РФ). Давностное владение является добросовестным, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении.

Из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ следует: если человек считает, что стал собственником имущества в силу приобретательной давности, он может обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Как следует из материалов дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли расходы по его содержанию. Судебные инстанции, разбирая дело, не учли ряд существенных обстоятельств. Так, за прошедшее время никто, в том числе местная администрация, не оспаривал владение домом и земельным участком. Не поступали также заявления о сносе, изъятии дома или безвозмездном истребовании земли под ним. Кроме того, согласно техническому заключению, постройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам.

На самовольную постройку может быть признано право собственности, если:

а) у гражданина есть права на землю;

б) на момент обращения в суд сооружение соответствует правилам застройки;

в) сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не угрожает жизни и здоровью людей.

Поэтому истица может оформить собственность на недвижимость (дом и землю под ним) по праву приобретательной давности.

Кроме того, отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка и невозможность доказать право собственности на дом «не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны».

В итоге высшая судебная инстанция отменила предыдущее судебное решение и отправила дело на новое рассмотрение с учетом всех обстоятельств и комментариев.